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臺州市峰景灣·高爾夫項目綜合發(fā)展計劃書（三）
作者：佚名 時間：2004-2-21 字體：[大] [中] [小]
第五章 高爾夫在臺州市發(fā)展的社會效益
一、提高城市品位——金名片
高爾夫作為一項高尚的運動項目，在國外已經(jīng)深入人心，我國在最近十幾年的發(fā)展中，國民對其業(yè)已逐漸接受。高爾夫可以作為臺州市——“城市的一張金名片”向外界展示臺州的良好人文、政治、經(jīng)商氛圍。
二、吸引外來投資——商務(wù)談判
高爾夫作為一項旅游度假項目之一，它一般地處風景優(yōu)美的地方，高爾夫配套設(shè)施兼有會議、商務(wù)等方面的配套，可以為當?shù)靥峁┮粋�怡人的商務(wù)談判、會議的場所，提升本市的城市形象，吸引更多的投資機會。
第六章——臺州市峰景灣·高爾夫項目綜合發(fā)展計劃
一、項目選址概況
1、項目選址
本項目地塊位于臺州市區(qū)綠心東南部，項目現(xiàn)狀距路橋區(qū)3.0公里，距椒江城區(qū)7.5公里，距黃巖城區(qū)13公里。
2、項目選址優(yōu)劣勢分析
①優(yōu)勢分析
Ⅰ、項目位于市區(qū)綠心東南部，距臺州市三個城區(qū)較近。
Ⅱ、土地較完整，封閉性較好，外界干擾較小。
Ⅲ、山體植被較好，附近有龍?zhí)夺皡^(qū)。
②劣勢分析
Ⅰ、有數(shù)量較多的山塘開采，無大的水面，需要人工另外開挖。北部山體陡峭、海拔較高，東南部山體緩坡山地較少，可利用的較好朝向更少，山上部分地方墳墓較多，且有高壓線穿過，有一定的拆遷量。
Ⅱ、本區(qū)塊尚無合適的交通路線。
Ⅲ、缺乏海景，較難反映濱海城市的特征。
選址結(jié)論：
在里一帶山谷中的平地上建設(shè)國際標準18洞高爾夫球場是可行的。公司將請國際高爾夫設(shè)計大師C·J·Tan進行球場及景觀設(shè)計，樹林、水體、綠草如茵的高爾夫球場組成的自然景觀，與風格獨具的高爾夫別墅融為一體。
二、項目總體概況
（一）項目主要發(fā)展內(nèi)容
1、項目中文名稱：峰景灣·高爾夫TOPVIEW GOLF
2、五星級酒店中文名稱：峰景灣酒店 TOPVIEW LOTEL
3、臺州植物園（森林公園）：TAIZHOU BOTANY GARDEN
4、峰景灣·高爾夫別墅：TOPVIEW GOLF VILLAS
5、峰景灣·高爾夫花園：TOPVIEW GOLF GARDEN
6、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套：INFRASTRYUCTURE AND LIVING FACILITIES
7、高爾夫社區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標
總用地面積：1600000平方米。
總建筑面積：769350平方米。
其中：高爾夫別墅建筑面積：83100平方米。
高檔景觀別墅建筑面積：26250平方米。
陽光排屋建筑面積：180000平方米。
高檔公寓建筑面積：480000平方米。
容積率：0.48。
綠化率：70%。
（二）項目發(fā)展區(qū)域
峰景灣·高爾夫綜合發(fā)展項目位于路橋區(qū)桐嶼鎮(zhèn)岙里村、茅山村和茅山頭村至新山頭村西側(cè)河流處的以東區(qū)域，椒江區(qū)的龍?zhí)夺�、祝昌、陳家里、塔下程、水昌頭等，北至洪龍路，南至路橋區(qū)界，西至梨頭山，東至臺州大道區(qū)域以及后洋橋、坦水洋和陳家里部分區(qū)域土地。
（三）發(fā)展總面積
峰景灣·高爾夫項目綜合發(fā)展總面積為4.33平方公里（包括山林用地1平方公里）。
（四）功能定位
發(fā)展臺州的文教體衛(wèi)事業(yè)、旅游業(yè)，以“RELAX、REINVIGORATE、RECHARGE”為主題，將臺州高爾夫建成一個融休閑、健身、會務(wù)、旅游和高檔景觀房地產(chǎn)為一體的，以商務(wù)休閑為特色的具有國際水準的并融合臺州地緣文化的大型綜合性生態(tài)世界。
（五）開發(fā)主體
由美國三林控股有限公司在臺州成立的房地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)——三林地產(chǎn)（臺州）有限公司（籌）獨家開發(fā)。
（六）開發(fā)構(gòu)想
根據(jù)本公司考察、論證研究，臺州高爾夫項目建設(shè)將大力開展綠化和美化。本著保護環(huán)境、尊重自然的原則進行開發(fā)、保護，營造人與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境。
1、自然環(huán)境的保護和美化
擬開發(fā)區(qū)域位于城市綠心的東南部，公司將積極保護現(xiàn)有的自然山林和植被，對遭山塘開采破壞的山體進行綠化。
①對高爾夫球場周邊地帶進行適當?shù)牧窒喔脑�，種植一些大樹和特色花卉，適當保留原有的枇杷、柑桔等，可采取認養(yǎng)果樹的形式，使旅游休閑與經(jīng)濟林業(yè)結(jié)合起來，相互促進。
②山林部分地方植被覆蓋率有待提高，將逐步地、因地制宜地種植喬木、灌木、草本植物等來美化城市綠心。
③低山非建筑山林的綠化以喬木和特色花木為主，將專門進行景觀設(shè)計，使之公園化。
④沿經(jīng)過區(qū)域東部的東北——西南走向主干道兩側(cè)和高壓線管廊帶區(qū)域，進行大規(guī)模的綠化，特色花木、灌木、喬木適當搭配，形成富有層次的樹蔭帶。
⑤擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)河道兩岸也將進行專門的景觀設(shè)計，布置錯落有致的綠帶。
⑥臺州植物園
鑒于臺州還沒有植物園，因此建議在梨頭山東南側(cè)的塔下程和龍?zhí)夺粠Ы⒁粋�具有臺州特色的植物園，植物園規(guī)模為耕地500畝，山地1500畝（利用梨頭山土地，發(fā)展森林公園），里面主要種植一些能代表臺州特色的植物花卉，包括具有臺州特色的水果，如黃巖密桔、枇杷等，總投資為3.0億元人民幣，建成后免費對市民開放。
⑦龍?zhí)夺皡^(qū)的改造：龍?zhí)夺皡^(qū)具有悠久的歷史、文化底蘊，朝向東南，林木茂盛，果樹飄香，溪流潺潺，人文、自然生態(tài)環(huán)境與風水俱佳。應(yīng)當將景區(qū)內(nèi)的安定廟加以修繕、改造，挖掘它的歷史與人文內(nèi)涵。對現(xiàn)有溪流、植被進行適當改造，搬遷附近山上的墳墓，結(jié)合臺州植物園建設(shè)，使龍?zhí)夺皡^(qū)真正成為市區(qū)的一個亮點。
待開發(fā)完成后，城市綠心路橋東南部分的植被覆蓋率、植被種類狀況將有很大改善，“U”字形的蒼翠群山環(huán)抱綠色的高爾夫球場，河流與道路兩側(cè)的林帶使原野呈一張綠色的網(wǎng)，成為公園化的典范。
2、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，主要包括：
①2公里長的景觀大道，由路橋城區(qū)向北經(jīng)岙里嶺至高爾夫球場，交通最為便捷。希望政府配套開工建設(shè)從椒江經(jīng)東山鎮(zhèn)至路橋的規(guī)劃道路。此路的建成將大大減輕現(xiàn)有三區(qū)間連接道路的交通壓力，極大地促進三區(qū)間的交流和一體化，同時也使椒江、黃巖兩區(qū)至高爾夫球場更為順暢。
②廢污水的處理：所有生活污水經(jīng)污水管線到達化糞池處理后，統(tǒng)一接入城市污水管網(wǎng)。
③生活垃圾的處理：生活垃圾將實行分類袋裝化，以方便處理，保護環(huán)境。
④擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)的道路和管線。
⑤電力設(shè)施。
⑥通訊與信息設(shè)施：增設(shè)寬帶、有線電話、移動電話、衛(wèi)星電視等。
⑦村民安置：岙里村村民安置在茅山頭一帶，陳家里和部分塔下程村村民向后廠以東區(qū)域安置，使村民與良好的工作、生活環(huán)境。
3、主要功能設(shè)施
①國際標準18洞高爾夫球場：高爾夫是一項崇尚自然、講求品質(zhì)的競技與娛樂，GREEN（綠色）、OXGEN9（氧氣）、LIGHT（陽光）、FRIENDSHIP（友誼），充滿溫文爾雅、健康自然的尊貴氣息。
②五星級標準的商務(wù)休閑酒店兼高爾夫會所。
③幼兒園和小學。
④社區(qū)健身活動中心、醫(yī)療保健中心。
⑤大型社區(qū)會所。
⑥超市與菜市場。
4、高級景觀房產(chǎn)開發(fā)
成為臺州規(guī)模最大、自然環(huán)境和人工園林景觀最好、品質(zhì)最高、公共設(shè)施配套良好和市場影響力最大的高檔景觀房產(chǎn)區(qū)�？紤]到高爾夫球場自身盈利困難的特點，以高檔景觀房產(chǎn)開發(fā)是本項目的主要收入和盈利來源。公司將按照大規(guī)�？蛻舳ㄖ疲∕ASS CUSTOMTIZATION）方法進行建設(shè)和銷售房產(chǎn)，為每棟別墅的設(shè)計開發(fā)和銷售配備專門的項目小組，提升服務(wù)客戶的能力，以實現(xiàn)較低的存貨和客戶個性化和度身定制的良好組合。
①高爾夫別墅
高爾夫，在綠色世界中邁向錦繡前程的運動，由于其無可比擬的環(huán)境和文化背景，使依其而生的高爾夫別墅成為世界各地珍品別墅的代名詞。環(huán)繞高爾夫球場及東南山地的向陽緩坡上可建造200幢高爾夫別墅，分二期開發(fā)。
②高檔景觀別墅
在天登頭和梨頭尖山體東、南較緩坡地上建造100幢自然山水環(huán)境和風水俱佳的景觀別墅。
③陽光排屋和高檔公寓
在梨頭尖以東一帶，布置大規(guī)模高級住宅區(qū)——峰景灣·高爾夫花園，3層陽光排屋800套；高檔公寓5000套。
三、投資估算與財務(wù)安排
1、投資估算
①前期基礎(chǔ)設(shè)施投入
Ⅰ、2公里景觀大道：3000萬元；道路建設(shè)投資2500萬元，景觀綠化500萬元。
Ⅱ、村民安置：7000萬元。
Ⅲ、給排水、煤氣、電力、通訊、社區(qū)智能化系統(tǒng)等：60000萬元。
Ⅳ、內(nèi)部道路：15000萬元。
Ⅴ、墳墓搬遷：500萬元。
Ⅵ、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、咨詢：3000萬元。
Ⅶ、其他支出：500萬元。
前期基礎(chǔ)設(shè)施總投入為：89000萬元。
②國際標準的18洞高爾夫球場——峰景灣·高爾夫
用地規(guī)模：1500畝，總投資：20000萬元。
③五星級高爾夫商務(wù)休閑酒店——峰景灣酒店
用地規(guī)模：200畝，總投資：30000萬元。
④臺州植物園（森林公園）
在梨頭山東南側(cè)的塔下程和龍?zhí)夺粠В参飯@規(guī)模為耕地500畝，山地1500畝，總投資為30000萬元人民幣。
⑤高爾夫別墅——峰景灣·高爾夫別墅
用地規(guī)模：500畝，總投資：9000萬元。
⑥高檔景觀別墅
用地200畝，總投資：3000萬元。
⑦大規(guī)模高級社區(qū)——峰景灣·高爾夫花園 、陽光排屋和高檔公寓
用地規(guī)模：1500畝，建筑面積：80萬平方米，開發(fā)周期：6年，總投資：83000萬元。
⑧生活配套設(shè)施
用地面積：600畝，總投資：22000萬元。
Ⅰ、社區(qū)大型會所
用地規(guī)模：50畝，總投資：2000萬元。
Ⅱ、中學、小學和幼兒園
用地規(guī)模：200畝，建設(shè)標準：5班、總70班，總投資：10000萬元。
Ⅲ、健身活動中心、醫(yī)療保健中心
用地規(guī)模：100畝，總投資：3500萬元。
Ⅳ、社區(qū)公園
用地規(guī)模：200畝，總投資：2000萬元。
Ⅴ、社區(qū)超市、菜市場
用地規(guī)模：50畝，總投資4500萬元。
⑨管理費：3000萬元；不可預計費：5000萬元。
⑩利息支出：5000萬元；稅收支出：21000萬元。
項目總投資為：326000萬元。
2、財務(wù)安排
當本公司和臺州市簽署協(xié)議后，本公司將在臺州市成立一家注冊資本為1000萬美圓的外資企業(yè)，以2000萬美圓作為項目啟動資金。其余不足部分資金由銀行貸款解決，總的開發(fā)資金以滾動方式予以解決。
3、工程計劃安排
一期：2002——2003年，主要完成項目總體規(guī)劃、岙里村民拆遷安置、高爾夫球場的設(shè)計和建造、2公里景觀大道建設(shè)、酒店兼會所的主體建設(shè)、首期100幢高爾夫別墅的建設(shè)、植物園一期、一期相關(guān)區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的建設(shè)等。
二期：2004-2005年，主要完成二期100幢高爾夫別墅、100幢高檔景觀別墅、植物園二期、龍?zhí)夺皡^(qū)的改造、梨頭尖以東500套陽光排屋、500套高檔公寓、超市等。
三期：2005-2006年，主要完成2000套高檔公寓、300套陽光排屋、社區(qū)大型會所、植物園三期、大型公園、幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)等。
四期：2006——2008年，主要完成2500套高檔公寓、小學、醫(yī)療保健中心、健身活動中心的建設(shè)等。
四、項目發(fā)展的意義
（一）標志著臺州的經(jīng)濟和社會發(fā)展達到了一個新高度
高爾夫被看作是一個高貴、優(yōu)雅的現(xiàn)代休閑運動。在國內(nèi)，高爾夫在上海、深圳、北京、廣州、大連和寧波等大城市和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)有所發(fā)展。在浙江省內(nèi)，僅寧波和杭州已建有高爾夫球場，臺州高爾夫球場的建立將從側(cè)面證明了臺州經(jīng)濟和社會發(fā)展達到了新高度。
（二）加速椒江和路橋區(qū)的一體化進程
臺州中心城市的建立，已明顯提升了臺州城市化的水準，使臺州城市化嚴重滯后于臺州經(jīng)濟社會發(fā)展的狀況大有改善。臺州市是一個已椒江為核心城區(qū)，已黃巖和路橋為主的組團型城市，一核二主的組團型城市為城市的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。從現(xiàn)狀看，未來五年臺州城市三區(qū)間最有可能實現(xiàn)一體化整合式發(fā)展的是椒江路橋片。從路橋的行政區(qū)域分析，其往北發(fā)展已經(jīng)受到行政區(qū)域的限制，因此，椒江的加速南下積極開發(fā)靠近路橋的洪家兆橋區(qū)域?qū)τ谡麄�臺州城市的快速發(fā)展有著十分積極的意義。峰景灣·高爾夫綜合項目的發(fā)展對于椒江的加速南下、路橋的北上和加速路橋片的快速發(fā)展有著十分積極的意義。峰景灣·高爾夫綜合項目的開工將表明臺州主城三區(qū)從各自開發(fā)向以特色城區(qū)為基礎(chǔ)的整合協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，從規(guī)模開發(fā)向品質(zhì)功能開發(fā)轉(zhuǎn)變，對于三區(qū)之間的快速相向發(fā)展具有深遠的意義。
（三）提升商務(wù)和休閑環(huán)境
國際標準的18洞高爾夫和五星級高爾夫會所酒店的結(jié)合將使峰景灣·高爾夫成為臺州商務(wù)和休閑的最佳之地，對于改善臺州投資環(huán)境，發(fā)展區(qū)域性的商務(wù)休閑和會展產(chǎn)業(yè)是一個極大的推動。
（四）加快綠心工程建設(shè)，改善臺州人居環(huán)境，強化城市獨特性
臺州市是以三區(qū)為圍合的組團型城市，組團中心是以自然山體為核心的臺州綠心，綠心工程的建設(shè)對于改善臺州城市的人居環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、確立臺州在中國東南沿海城市的地位和強化臺州山水濱海城市的特色有著十分重要的意義。
從臺州三區(qū)的現(xiàn)狀分析，綠心工程應(yīng)在三區(qū)組團型的特點基礎(chǔ)上進行，即以黃巖九峰山為代表的黃巖綠心工程，以椒江西南側(cè)高教園區(qū)和宋城項目為代表的椒江綠心工程，以峰景灣·高爾夫和植物園（森林公園）為代表的路橋綠心工程，在沿三區(qū)乳凸穴先行的綠心工程基礎(chǔ)上，對綠心的地理中心的土地進行適當?shù)囊?guī)劃控制，以利長期規(guī)劃發(fā)展，如果這樣發(fā)展應(yīng)該能實現(xiàn)綠心工程短期可行性和長期發(fā)展計劃之間的平衡。
五、主要商務(wù)議題
（一）如臺州市政府認可本項目的發(fā)展計劃，并授權(quán)寧波三林投資有限公司獨家開發(fā)，則寧波三林投資有限公司通過其海外母公司將在臺州成立一家注冊資本為1000萬美圓的外資獨資公司。
（二）對于高爾夫用地給予一定的政策靈活處理。
（三）鑒于國際標準18洞高爾夫和五星級酒店項目對提升投資環(huán)境和改善形象的促進作用，以及高爾夫本身盈利困難的特征，建議在房地產(chǎn)開發(fā)用地上予以一定的優(yōu)惠。
（四）對于植物園用地予以政策優(yōu)惠。
（五）給予規(guī)費的政策優(yōu)惠。
（六）一定的稅收優(yōu)惠。
（七）成立項目領(lǐng)導小組予以指導幫助。