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臺(tái)州市峰景灣·高爾夫項(xiàng)目綜合發(fā)展計(jì)劃書（三）
作者：佚名 時(shí)間：2004-2-21 字體：[大] [中] [小]
第五章 高爾夫在臺(tái)州市發(fā)展的社會(huì)效益
一、提高城市品位——金名片
高爾夫作為一項(xiàng)高尚的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，在國外已經(jīng)深入人心，我國在最近十幾年的發(fā)展中，國民對(duì)其業(yè)已逐漸接受。高爾夫可以作為臺(tái)州市——“城市的一張金名片”向外界展示臺(tái)州的良好人文、政治、經(jīng)商氛圍。
二、吸引外來投資——商務(wù)談判
高爾夫作為一項(xiàng)旅游度假項(xiàng)目之一，它一般地處風(fēng)景優(yōu)美的地方，高爾夫配套設(shè)施兼有會(huì)議、商務(wù)等方面的配套，可以為當(dāng)?shù)靥峁┮粋�(gè)怡人的商務(wù)談判、會(huì)議的場所，提升本市的城市形象，吸引更多的投資機(jī)會(huì)。
第六章——臺(tái)州市峰景灣·高爾夫項(xiàng)目綜合發(fā)展計(jì)劃
一、項(xiàng)目選址概況
1、項(xiàng)目選址
本項(xiàng)目地塊位于臺(tái)州市區(qū)綠心東南部，項(xiàng)目現(xiàn)狀距路橋區(qū)3.0公里，距椒江城區(qū)7.5公里，距黃巖城區(qū)13公里。
2、項(xiàng)目選址優(yōu)劣勢(shì)分析
①優(yōu)勢(shì)分析
Ⅰ、項(xiàng)目位于市區(qū)綠心東南部，距臺(tái)州市三個(gè)城區(qū)較近。
Ⅱ、土地較完整，封閉性較好，外界干擾較小。
Ⅲ、山體植被較好，附近有龍?zhí)夺皡^(qū)。
②劣勢(shì)分析
Ⅰ、有數(shù)量較多的山塘開采，無大的水面，需要人工另外開挖。北部山體陡峭、海拔較高，東南部山體緩坡山地較少，可利用的較好朝向更少，山上部分地方墳?zāi)馆^多，且有高壓線穿過，有一定的拆遷量。
Ⅱ、本區(qū)塊尚無合適的交通路線。
Ⅲ、缺乏海景，較難反映濱海城市的特征。
選址結(jié)論：
在里一帶山谷中的平地上建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場是可行的。公司將請(qǐng)國際高爾夫設(shè)計(jì)大師C·J·Tan進(jìn)行球場及景觀設(shè)計(jì)，樹林、水體、綠草如茵的高爾夫球場組成的自然景觀，與風(fēng)格獨(dú)具的高爾夫別墅融為一體。
二、項(xiàng)目總體概況
（一）項(xiàng)目主要發(fā)展內(nèi)容
1、項(xiàng)目中文名稱：峰景灣·高爾夫TOPVIEW GOLF
2、五星級(jí)酒店中文名稱：峰景灣酒店 TOPVIEW LOTEL
3、臺(tái)州植物園（森林公園）：TAIZHOU BOTANY GARDEN
4、峰景灣·高爾夫別墅：TOPVIEW GOLF VILLAS
5、峰景灣·高爾夫花園：TOPVIEW GOLF GARDEN
6、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套：INFRASTRYUCTURE AND LIVING FACILITIES
7、高爾夫社區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
總用地面積：1600000平方米。
總建筑面積：769350平方米。
其中：高爾夫別墅建筑面積：83100平方米。
高檔景觀別墅建筑面積：26250平方米。
陽光排屋建筑面積：180000平方米。
高檔公寓建筑面積：480000平方米。
容積率：0.48。
綠化率：70%。
（二）項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域
峰景灣·高爾夫綜合發(fā)展項(xiàng)目位于路橋區(qū)桐嶼鎮(zhèn)岙里村、茅山村和茅山頭村至新山頭村西側(cè)河流處的以東區(qū)域，椒江區(qū)的龍?zhí)夺⒆２�、陳家里、塔下程、水昌頭等，北至洪龍路，南至路橋區(qū)界，西至梨頭山，東至臺(tái)州大道區(qū)域以及后洋橋、坦水洋和陳家里部分區(qū)域土地。
（三）發(fā)展總面積
峰景灣·高爾夫項(xiàng)目綜合發(fā)展總面積為4.33平方公里（包括山林用地1平方公里）。
（四）功能定位
發(fā)展臺(tái)州的文教體衛(wèi)事業(yè)、旅游業(yè)，以“RELAX、REINVIGORATE、RECHARGE”為主題，將臺(tái)州高爾夫建成一個(gè)融休閑、健身、會(huì)務(wù)、旅游和高檔景觀房地產(chǎn)為一體的，以商務(wù)休閑為特色的具有國際水準(zhǔn)的并融合臺(tái)州地緣文化的大型綜合性生態(tài)世界。
（五）開發(fā)主體
由美國三林控股有限公司在臺(tái)州成立的房地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)——三林地產(chǎn)（臺(tái)州）有限公司（籌）獨(dú)家開發(fā)。
（六）開發(fā)構(gòu)想
根據(jù)本公司考察、論證研究，臺(tái)州高爾夫項(xiàng)目建設(shè)將大力開展綠化和美化。本著保護(hù)環(huán)境、尊重自然的原則進(jìn)行開發(fā)、保護(hù)，營造人與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境。
1、自然環(huán)境的保護(hù)和美化
擬開發(fā)區(qū)域位于城市綠心的東南部，公司將積極保護(hù)現(xiàn)有的自然山林和植被，對(duì)遭山塘開采破壞的山體進(jìn)行綠化。
①對(duì)高爾夫球場周邊地帶進(jìn)行適當(dāng)?shù)牧窒喔脑�，種植一些大樹和特色花卉，適當(dāng)保留原有的枇杷、柑桔等，可采取認(rèn)養(yǎng)果樹的形式，使旅游休閑與經(jīng)濟(jì)林業(yè)結(jié)合起來，相互促進(jìn)。
②山林部分地方植被覆蓋率有待提高，將逐步地、因地制宜地種植喬木、灌木、草本植物等來美化城市綠心。
③低山非建筑山林的綠化以喬木和特色花木為主，將專門進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，使之公園化。
④沿經(jīng)過區(qū)域東部的東北——西南走向主干道兩側(cè)和高壓線管廊帶區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模的綠化，特色花木、灌木、喬木適當(dāng)搭配，形成富有層次的樹蔭帶。
⑤擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)河道兩岸也將進(jìn)行專門的景觀設(shè)計(jì)，布置錯(cuò)落有致的綠帶。
⑥臺(tái)州植物園
鑒于臺(tái)州還沒有植物園，因此建議在梨頭山東南側(cè)的塔下程和龍?zhí)夺粠Ы⒁粋�(gè)具有臺(tái)州特色的植物園，植物園規(guī)模為耕地500畝，山地1500畝（利用梨頭山土地，發(fā)展森林公園），里面主要種植一些能代表臺(tái)州特色的植物花卉，包括具有臺(tái)州特色的水果，如黃巖密桔、枇杷等，總投資為3.0億元人民幣，建成后免費(fèi)對(duì)市民開放。
⑦龍?zhí)夺皡^(qū)的改造：龍?zhí)夺皡^(qū)具有悠久的歷史、文化底蘊(yùn)，朝向東南，林木茂盛，果樹飄香，溪流潺潺，人文、自然生態(tài)環(huán)境與風(fēng)水俱佳。應(yīng)當(dāng)將景區(qū)內(nèi)的安定廟加以修繕、改造，挖掘它的歷史與人文內(nèi)涵。對(duì)現(xiàn)有溪流、植被進(jìn)行適當(dāng)改造，搬遷附近山上的墳?zāi)�，結(jié)合臺(tái)州植物園建設(shè)，使龍?zhí)夺皡^(qū)真正成為市區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。
待開發(fā)完成后，城市綠心路橋東南部分的植被覆蓋率、植被種類狀況將有很大改善，“U”字形的蒼翠群山環(huán)抱綠色的高爾夫球場，河流與道路兩側(cè)的林帶使原野呈一張綠色的網(wǎng)，成為公園化的典范。
2、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，主要包括：
①2公里長的景觀大道，由路橋城區(qū)向北經(jīng)岙里嶺至高爾夫球場，交通最為便捷。希望政府配套開工建設(shè)從椒江經(jīng)東山鎮(zhèn)至路橋的規(guī)劃道路。此路的建成將大大減輕現(xiàn)有三區(qū)間連接道路的交通壓力，極大地促進(jìn)三區(qū)間的交流和一體化，同時(shí)也使椒江、黃巖兩區(qū)至高爾夫球場更為順暢。
②廢污水的處理：所有生活污水經(jīng)污水管線到達(dá)化糞池處理后，統(tǒng)一接入城市污水管網(wǎng)。
③生活垃圾的處理：生活垃圾將實(shí)行分類袋裝化，以方便處理，保護(hù)環(huán)境。
④擬開發(fā)區(qū)域內(nèi)的道路和管線。
⑤電力設(shè)施。
⑥通訊與信息設(shè)施：增設(shè)寬帶、有線電話、移動(dòng)電話、衛(wèi)星電視等。
⑦村民安置：岙里村村民安置在茅山頭一帶，陳家里和部分塔下程村村民向后廠以東區(qū)域安置，使村民與良好的工作、生活環(huán)境。
3、主要功能設(shè)施
①國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場：高爾夫是一項(xiàng)崇尚自然、講求品質(zhì)的競技與娛樂，GREEN（綠色）、OXGEN9（氧氣）、LIGHT（陽光）、FRIENDSHIP（友誼），充滿溫文爾雅、健康自然的尊貴氣息。
②五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)休閑酒店兼高爾夫會(huì)所。
③幼兒園和小學(xué)。
④社區(qū)健身活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心。
⑤大型社區(qū)會(huì)所。
⑥超市與菜市場。
4、高級(jí)景觀房產(chǎn)開發(fā)
成為臺(tái)州規(guī)模最大、自然環(huán)境和人工園林景觀最好、品質(zhì)最高、公共設(shè)施配套良好和市場影響力最大的高檔景觀房產(chǎn)區(qū)�？紤]到高爾夫球場自身盈利困難的特點(diǎn)，以高檔景觀房產(chǎn)開發(fā)是本項(xiàng)目的主要收入和盈利來源。公司將按照大規(guī)�？蛻舳ㄖ疲∕ASS CUSTOMTIZATION）方法進(jìn)行建設(shè)和銷售房產(chǎn)，為每棟別墅的設(shè)計(jì)開發(fā)和銷售配備專門的項(xiàng)目小組，提升服務(wù)客戶的能力，以實(shí)現(xiàn)較低的存貨和客戶個(gè)性化和度身定制的良好組合。
①高爾夫別墅
高爾夫，在綠色世界中邁向錦繡前程的運(yùn)動(dòng)，由于其無可比擬的環(huán)境和文化背景，使依其而生的高爾夫別墅成為世界各地珍品別墅的代名詞。環(huán)繞高爾夫球場及東南山地的向陽緩坡上可建造200幢高爾夫別墅，分二期開發(fā)。
②高檔景觀別墅
在天登頭和梨頭尖山體東、南較緩坡地上建造100幢自然山水環(huán)境和風(fēng)水俱佳的景觀別墅。
③陽光排屋和高檔公寓
在梨頭尖以東一帶，布置大規(guī)模高級(jí)住宅區(qū)——峰景灣·高爾夫花園，3層陽光排屋800套；高檔公寓5000套。
三、投資估算與財(cái)務(wù)安排
1、投資估算
①前期基礎(chǔ)設(shè)施投入
Ⅰ、2公里景觀大道：3000萬元；道路建設(shè)投資2500萬元，景觀綠化500萬元。
Ⅱ、村民安置：7000萬元。
Ⅲ、給排水、煤氣、電力、通訊、社區(qū)智能化系統(tǒng)等：60000萬元。
Ⅳ、內(nèi)部道路：15000萬元。
Ⅴ、墳?zāi)拱徇w：500萬元。
Ⅵ、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢：3000萬元。
Ⅶ、其他支出：500萬元。
前期基礎(chǔ)設(shè)施總投入為：89000萬元。
②國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場——峰景灣·高爾夫
用地規(guī)模：1500畝，總投資：20000萬元。
③五星級(jí)高爾夫商務(wù)休閑酒店——峰景灣酒店
用地規(guī)模：200畝，總投資：30000萬元。
④臺(tái)州植物園（森林公園）
在梨頭山東南側(cè)的塔下程和龍?zhí)夺粠�，植物園規(guī)模為耕地500畝，山地1500畝，總投資為30000萬元人民幣。
⑤高爾夫別墅——峰景灣·高爾夫別墅
用地規(guī)模：500畝，總投資：9000萬元。
⑥高檔景觀別墅
用地200畝，總投資：3000萬元。
⑦大規(guī)模高級(jí)社區(qū)——峰景灣·高爾夫花園 、陽光排屋和高檔公寓
用地規(guī)模：1500畝，建筑面積：80萬平方米，開發(fā)周期：6年，總投資：83000萬元。
⑧生活配套設(shè)施
用地面積：600畝，總投資：22000萬元。
Ⅰ、社區(qū)大型會(huì)所
用地規(guī)模：50畝，總投資：2000萬元。
Ⅱ、中學(xué)、小學(xué)和幼兒園
用地規(guī)模：200畝，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：5班、總70班，總投資：10000萬元。
Ⅲ、健身活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心
用地規(guī)模：100畝，總投資：3500萬元。
Ⅳ、社區(qū)公園
用地規(guī)模：200畝，總投資：2000萬元。
Ⅴ、社區(qū)超市、菜市場
用地規(guī)模：50畝，總投資4500萬元。
⑨管理費(fèi)：3000萬元；不可預(yù)計(jì)費(fèi)：5000萬元。
⑩利息支出：5000萬元；稅收支出：21000萬元。
項(xiàng)目總投資為：326000萬元。
2、財(cái)務(wù)安排
當(dāng)本公司和臺(tái)州市簽署協(xié)議后，本公司將在臺(tái)州市成立一家注冊(cè)資本為1000萬美圓的外資企業(yè)，以2000萬美圓作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金。其余不足部分資金由銀行貸款解決，總的開發(fā)資金以滾動(dòng)方式予以解決。
3、工程計(jì)劃安排
一期：2002——2003年，主要完成項(xiàng)目總體規(guī)劃、岙里村民拆遷安置、高爾夫球場的設(shè)計(jì)和建造、2公里景觀大道建設(shè)、酒店兼會(huì)所的主體建設(shè)、首期100幢高爾夫別墅的建設(shè)、植物園一期、一期相關(guān)區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的建設(shè)等。
二期：2004-2005年，主要完成二期100幢高爾夫別墅、100幢高檔景觀別墅、植物園二期、龍?zhí)夺皡^(qū)的改造、梨頭尖以東500套陽光排屋、500套高檔公寓、超市等。
三期：2005-2006年，主要完成2000套高檔公寓、300套陽光排屋、社區(qū)大型會(huì)所、植物園三期、大型公園、幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)等。
四期：2006——2008年，主要完成2500套高檔公寓、小學(xué)、醫(yī)療保健中心、健身活動(dòng)中心的建設(shè)等。
四、項(xiàng)目發(fā)展的意義
（一）標(biāo)志著臺(tái)州的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新高度
高爾夫被看作是一個(gè)高貴、優(yōu)雅的現(xiàn)代休閑運(yùn)動(dòng)。在國內(nèi)，高爾夫在上海、深圳、北京、廣州、大連和寧波等大城市和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有所發(fā)展。在浙江省內(nèi)，僅寧波和杭州已建有高爾夫球場，臺(tái)州高爾夫球場的建立將從側(cè)面證明了臺(tái)州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展達(dá)到了新高度。
（二）加速椒江和路橋區(qū)的一體化進(jìn)程
臺(tái)州中心城市的建立，已明顯提升了臺(tái)州城市化的水準(zhǔn)，使臺(tái)州城市化嚴(yán)重滯后于臺(tái)州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的狀況大有改善。臺(tái)州市是一個(gè)已椒江為核心城區(qū)，已黃巖和路橋?yàn)橹鞯慕M團(tuán)型城市，一核二主的組團(tuán)型城市為城市的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。從現(xiàn)狀看，未來五年臺(tái)州城市三區(qū)間最有可能實(shí)現(xiàn)一體化整合式發(fā)展的是椒江路橋片。從路橋的行政區(qū)域分析，其往北發(fā)展已經(jīng)受到行政區(qū)域的限制，因此，椒江的加速南下積極開發(fā)靠近路橋的洪家兆橋區(qū)域?qū)τ谡麄�(gè)臺(tái)州城市的快速發(fā)展有著十分積極的意義。峰景灣·高爾夫綜合項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)于椒江的加速南下、路橋的北上和加速路橋片的快速發(fā)展有著十分積極的意義。峰景灣·高爾夫綜合項(xiàng)目的開工將表明臺(tái)州主城三區(qū)從各自開發(fā)向以特色城區(qū)為基礎(chǔ)的整合協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，從規(guī)模開發(fā)向品質(zhì)功能開發(fā)轉(zhuǎn)變，對(duì)于三區(qū)之間的快速相向發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。
（三）提升商務(wù)和休閑環(huán)境
國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫和五星級(jí)高爾夫會(huì)所酒店的結(jié)合將使峰景灣·高爾夫成為臺(tái)州商務(wù)和休閑的最佳之地，對(duì)于改善臺(tái)州投資環(huán)境，發(fā)展區(qū)域性的商務(wù)休閑和會(huì)展產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極大的推動(dòng)。
（四）加快綠心工程建設(shè)，改善臺(tái)州人居環(huán)境，強(qiáng)化城市獨(dú)特性
臺(tái)州市是以三區(qū)為圍合的組團(tuán)型城市，組團(tuán)中心是以自然山體為核心的臺(tái)州綠心，綠心工程的建設(shè)對(duì)于改善臺(tái)州城市的人居環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、確立臺(tái)州在中國東南沿海城市的地位和強(qiáng)化臺(tái)州山水濱海城市的特色有著十分重要的意義。
從臺(tái)州三區(qū)的現(xiàn)狀分析，綠心工程應(yīng)在三區(qū)組團(tuán)型的特點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行，即以黃巖九峰山為代表的黃巖綠心工程，以椒江西南側(cè)高教園區(qū)和宋城項(xiàng)目為代表的椒江綠心工程，以峰景灣·高爾夫和植物園（森林公園）為代表的路橋綠心工程，在沿三區(qū)乳凸穴先行的綠心工程基礎(chǔ)上，對(duì)綠心的地理中心的土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃控制，以利長期規(guī)劃發(fā)展，如果這樣發(fā)展應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)綠心工程短期可行性和長期發(fā)展計(jì)劃之間的平衡。
五、主要商務(wù)議題
（一）如臺(tái)州市政府認(rèn)可本項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃，并授權(quán)寧波三林投資有限公司獨(dú)家開發(fā)，則寧波三林投資有限公司通過其海外母公司將在臺(tái)州成立一家注冊(cè)資本為1000萬美圓的外資獨(dú)資公司。
（二）對(duì)于高爾夫用地給予一定的政策靈活處理。
（三）鑒于國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫和五星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)提升投資環(huán)境和改善形象的促進(jìn)作用，以及高爾夫本身盈利困難的特征，建議在房地產(chǎn)開發(fā)用地上予以一定的優(yōu)惠。
（四）對(duì)于植物園用地予以政策優(yōu)惠。
（五）給予規(guī)費(fèi)的政策優(yōu)惠。
（六）一定的稅收優(yōu)惠。
（七）成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組予以指導(dǎo)幫助。